Флиппинг в сфере недвижимости: подробная инструкция для новичков

---

Что такое флиппинг?

Флиппинг недвижимости – это процесс покупки, ремонта с целью последующей продажи объектов недвижимости и получение прибыли. Флиппинг может быть выгодным бизнесом, если вы знаете, как минимизировать риски и максимизировать прибыль. В этой статье мы рассмотрим основные аспекты флиппинга недвижимости и дадим рекомендации для новичков. Так же мы отталкивались от реальных бизнес планов, написанных флипперами.
Запишитесь на наш бесплатный мини-курс по созданию дизайна интерьера при помощи нейросетей.

Обязательно посмотрите видео с экскурсией по одному из флиппинговых объектов в Москве:

---

Инструкция — как начать заниматься флипингом?

Где и как искать объекты для заработка на флипинге?

Для начала конечно стоит понять что именно Вы ищете, перед поиском обязательно изучение диапазон стоимости квартир в одном районе. Определите себе узкие рамки, в которых осуществляете поиск, а так же обязательно погрузитесь во все нюансы ценообразования на недвижимость (обременения, дома под снос, состав собственников и т.д., про это дальше). Итак, список мест где можно искать квартиры:

• Местные агентства недвижимости
• Интернет-порталы по продаже недвижимости (например Циан и Авито)
• Банки и аукционы по продаже залоговой недвижимости, либо недвижимости по банкротству. Это отдельная сфера деятельности, но в сочетании с флиппингом, модет приносить максимальный доход.
• Сеть контактов (родственники, друзья, коллеги)
• Объявления на подъезде в стиле «Куплю квартиру в Вашем доме (в плохом состоянии)»

---

На что важно обращать внимание при выборе объекта?

Вот краткий список нюансов (на самом деле их гораздо больше и даже опытные флипперы часто работают в паре с риэлторами или юристами)

• Цена объекта (должна быть ниже рыночной)
• Расположение (удобная инфраструктура, транспортная доступность)
• Этаж и вид из окна (на первом этаже и с плохим видом квартира будет продаваться дольше и за меньшую цену)
• Тип недвижимости (квартира, дом, коммерческая недвижимость)
• Потенциал роста стоимости после ремонта (Этот потенциал складывается из множества факторов, в том числе от универсальности выбранного дизайна интерьера, можете прочитать нашу статью про базовый интерьер и качества сделанного ремонта)
• Состояние объекта (объекты, требующие косметического или капитального ремонта, предпочтительнее, однако могут быть и варианты, требующие слишком больших вложений, которые будет потом трудно окупить за счет продажи)

Конечно же, если Вы профессионал и читаете эту статью, то наверняка Вы сможете добавить к этому списку еще десяток-другой пунктов, но мы стараемся рассмотреть основные. Как и в любой сфере, флиппинг требует глубоко погружения и приобретения опыта. Поэтому если Вы только начинающий флиппер, то рекомендуем Вам для начала поработать с относительно простым объектом.

На что необходимо обращать внимание на первом осмотре объекта:

Итак, вы уже нашли несколько подходящих, на Ваш взгляд, объектов для флипинга и оговорились на просмотр. На что же необходимо обращать внимание:

• Состояние коммуникаций (водопровод, канализация, электропроводка)
• Техническое состояние здания (фундамент, стены, крыша)
• Внешний вид подъезда и фасада здания (это то, с чего начнется просмотр квартиры Вашим покупателем и то, на что Вы повлиять не сумеете)
• Правовые аспекты (отсутствие обременений, арестов, несовершеннолетние, прописанные в квартире, инвалидность собственника и других проблем с документами)

---

Типичные ошибки начинающих флипперов:

Распространенные ошибки и способы их избежать:

1. Недооценка затрат на ремонт. Наверное самая распространенная ошибка, человека только начинающего профессионально работать в сфере строительства и ремонта.
   • Запланируйте бюджет ремонта заранее, учитывая все возможные расходы. Составьте смету (хотя бы примерную). В случае превышения бюджета по какому-то из пунктов, сразу думайте как за счет уменьшения других трат безболезненно уложиться в бюджет.
   • Работайте с проверенными подрядчиками, четко проговаривайте сроки. Оплату разбивайте на этапы и платите только по факту приемки выполненного этапа. Приемку каждого этапа документируйте. Самый простой способ — завести чат в WhatsApp со строителями и скидывать туда каждое замечание, после устранения строитель должен прислать фото.
2. Переоценка потенциала роста стоимости Вашего объекта. В результате этой ошибки есть риск не заработать, либо сработать в минус.
   • Изучите рынок недвижимости в выбранном районе. Сравните диапазон цен на похожие по параметрам квартиры с ремонтом и без.
   • Оцените реальный спрос на данный тип недвижимости. Для этого можно некоторое время понаблюдать как долго висят те или иные объявления на сайтах. Это может быть косвенным показателем сколько времени продается квартира.
   • Учитывайте возможные риски, связанные с экономической ситуацией и изменением цен на материалы и строительные услуги. В существующей экономической нестабильности многие флипперы ушли в минус, либо придержали свои деньги, не брали новые объекты, так как рынок недвижимости на некоторое время замирал.
3. Сроки продажи готового объекта. Будьте готовы к тому, что Вам потребуется стать хорошим риэлтором для продажи Вашего объекта недвижимости. Либо обращаться к специалистам. На первый взгляд кажется что продажа квартиры это просто, однако это не так.
   • Тщательно определите Целевую аудиторию для своего объекта. Ведь ремонт Вы будете делать именно для них. И продавать им. От того, насколько точно Вы попадете в потребности своего потенциального покупателя, будет зависеть как быстро и как дорого Вы продадите квартиру.
   • Тщательно подготовьте документы на продажу для быстрой сделки. Если могут быть какие то потенциальные возражения — закройте их (например по прошлым собственникам, согласованию счетчиков или оборудованию газа и т.д.)

Возможные проблемы во время работы с объектами:

1. Затягивание сроков ремонта. Не секрет, что ремонты почти никогда не делаются вовремя. Всего возникает большое количество факторов, задерживающих выполнение. Что с этим можно и нужно сделать:
   • Составьте реалистичный график работ (заложите немного больше времени на непредвиденные трудности)
   • Организуйте эффективное управление проектом и контроль за выполнением работ. Очень часто задержки могут происходить в том числе и по Вашей вине, как заказчика. Поэтому старайтесь думать сами на шаг вперед и не стесняться спрашивать Ваших строителей, что им может понадобиться на следующем этапе.
   • Проработайте возможные риски и имейте план действий на случай задержек
2. Проблемы с подрядчиками. Строители это очень больная тема для любого человека имеющего отношение к сфере ремонта. Поэтому выбор подрядчиков зачастую это половина успеха реализации будущего ремонта. Вот небольшой список простых рекомендаций по взаимодействию с Вашими подрядчиками:
   • Тщательно выбирайте. Перед началом работы съездите на несколько объектов на разных стадиях работы, если получится, поговорите с другими заказчиками Ваших строителей.
   • Заключайте договор, в котором будут четко прописаны условия оплаты, порядок выполнения работ, этапы и критерии качества.
   • Регулярно появляйтесь на объекте, не давайте начинать новый этап работ без приемки старого (например дефекты армирования и штукатурки будет невозможно исправить после нанесения шпатлевки)
3. Не интересный для выбранной целевой аудитории объект. Либо слишком узкая выбранная целевая аудитория. Например делать дома для художников можно, но продаваться такой объект может очень долго!
   • Изучите рынок на этапе подбора объекта для флиппинга и определите самые востребованные типы недвижимости. Определите какие типы недвижимости ближе именно Вам. Есть флиппинг со вторичным жильем, есть — с первичным.
   • Проанализируйте потребности Вашей целевой аудитории и подберите объект, соответствующий их требованиям.
   • Работайте над улучшением внешнего вида и функциональности объекта, чтобы повысить стоимость и привлекательность объекта. Очень часто покупателями являются ипотечники, подумайте о том, что им Важно при покупке (например, чтобы в доме все было, а им осталось только заехать и выплатить ипотеку)

Финансовая сторона флипинга

Где взять деньги на флиппинг?

Занятие флиппингом, как и любая другая сфера бизнеса в недвижимости это очень капиталоемкая ниша. Поэтому каждый кто начинает заниматься перепродажей недвижимости неизбежно сталкивается с таким вопросом. Итак, где же взять деньги на флиппинг:

1. Собственные средства: личные сбережения или продажа имущества – самый простой и безопасный способ. Однако на практике редко у кого есть сразу такая крупная сумма, поэтому в большинстве своем используется второй вариант.
2. Банковский кредит: оформление ипотеки или потребительского кредита с низкой процентной ставкой. Однако внимательно изучите ипотечные программы. Многие ипотечные программы могут не подходить для флипинга, либо иметь повышенные требования к заемщику. Обязательно просчитайте риски увеличения сроков ремонта и продажи Вашего объекта, сможете ли Вы оплачивать ипотечный платеж
3. Привлечение инвесторов: поиск партнеров, готовых вложиться в ваш проект в обмен на долю прибыли. Это могут быть как профессиональные инвесторы, так и Ваши родственники и друзья, либо другие частные инвесторы, которых Вы сможете заинтересовать своей идеей.

Самое главное следует понимать, что деньги так же имеют свою стоимость, не забудьте заложить при расчете банковский процент или прибыль инвестора в Ваши расчете на этапе выбора объекта.

Пример бизнес плана по флиппингу квартиры

Чтобы не быть в этой статье голословными, мы решили сделать небольшой расчет бизнес модели по флиппингу двухкомнатной квартиры в Новосибирске (не секрет, что 2х комнатные квартиры один из самые популярных видов объектов для флипперов, так как это идеальный вариант для семей с детьми, покупающими их в ипотеку)

Итак, стоимость выбранной квартиры: 3.500.000 рублей. Квартиру мы покупаем в ипотеку с процентной ставкой 8,5% на индивидуального предпринимателя (на упрощенной системе налогообложения доходы — расходы ). Примерный срок ремонта 3 месяца, еще столько же — на продажу квартиры (будем оптимистами)

Стоимость ремонта квартиры: 500 тыс. рублей (примерное значение, в зависимости от состояния квартиры и объема работ)

Регистрация сделки и нотариус: 30 тыс. рублей

Проценты по кредиту (на 6 месяцев): ~146,250 тыс. рублей (рассчитано на основе ставки 8,5% годовых)

Итого расходы: 4.175.250 млн рублей

Продажа квартиры после ремонта: 4,6 млн рублей (примерное значение, зависит от рыночной ситуации и качества ремонта)

Прибыль: 423750 тыс. рублей. Затем от этой суммы отнимаем 15% налог. Итого от сделки с флиппингом мы получаем чистыми 360180 рублей.

Примечание: эти значения являются примерными и могут варьироваться в зависимости от конкретной ситуации, рыночных условий и уровня опыта участников проекта. Прежде чем начать проект, важно провести тщательный анализ рынка, оценить риски и разработать детальный план работы.